近日，龍井某物業(yè)服務有限公司起訴至龍井市人民法院，請求判令業(yè)主呂某某給付所欠物業(yè)管理服務費、亮化費及相應違約金，并承擔訴訟費用。
據(jù)悉，2015年7月，原告與案外人姜某某簽訂了物業(yè)服務合同，合同約定了物業(yè)費和亮化費的收取標準及違約條款。2017年6月，被告呂某某購買房屋后到原告處辦理了房屋變更信息，并于2017年7月、2020年4月繳納了2017年7月-2020年6月的物業(yè)費及亮化費。2020年7月至今的物業(yè)費及亮化費欠付至今，且雙方未重新簽訂物業(yè)服務合同。
法院經(jīng)審理認為，被告應受原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同約束。原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同，系雙方真實意思表示，內容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，合法有效。根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百三十九條關于“物業(yè)服務合同對業(yè)主具有法律約束力”的原則精神，以及物業(yè)服務合同權利義務隨不動產(chǎn)所有權轉移的基本法理，當房屋所有權由原業(yè)主轉移至新業(yè)主時，涉及該房屋的物業(yè)服務合同項下的權利義務應一并概括轉移。
該案中，原告已提供了保潔、綠化、亮化、秩序維護等基本物業(yè)服務，盡到了合同約定的主要義務。被告通過購買并完成產(chǎn)權登記，已成為案涉房屋的合法所有權人，并實際占有、使用該房屋，享受了原告提供的物業(yè)服務帶來的生活便利及財產(chǎn)價值維護。
因此，被告作為房屋所有權的受讓人及物業(yè)服務的實際受益者，應當承繼該合同項下業(yè)主的權利義務，接受合同條款的約束，負有依約支付物業(yè)服務費、亮化費的對等義務。同時，基于前述認定，被告作為合同權利義務的承繼主體，其未按約定支付物業(yè)服務費的行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。
法官介紹，該案中，被告作為案涉房屋的現(xiàn)所有權人及物業(yè)服務的實際受益人，應受原告與原業(yè)主簽訂的物業(yè)服務合同約束，其拖欠物業(yè)服務費及亮化費的行為已構成違約，應承擔相應的付款責任。法院對原告主張的物業(yè)服務費及亮化費予以支持，對違約金依法予以調整。
《中華人民共和國民法典》第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續(xù)履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第九百四十四條 業(yè)主應當按照約定向物業(yè)服務人支付物業(yè)費。物業(yè)服務人已經(jīng)按照約定和有關規(guī)定提供服務的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關物業(yè)服務為由拒絕支付物業(yè)費。業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業(yè)服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。(楊周)
